表面利回り推定ランキング

町丁目の中古マンション取引単価（円/㎡）と、e-Stat住宅・土地統計調査による市区単位の家賃相場（民営借家・1畳当たり家賃を円/㎡に換算）から、表面利回りの推定値を算出しています。家賃相場は市区の平均値しか存在しないため、地価比率・築年数・駅徒歩分数を説明変数にしたヘドニック回帰で町丁目単位に近づける補正を行っています。

① 立地プレミアムの推定: 同一市区内の中古マンション取引（町丁目×年単位）から、log(取引単価÷市区平均単価) = 切片 + β₁×log(町丁目地価÷市区平均地価) + β₂×(町丁目平均築年数−市区平均築年数) + β₃×(町丁目平均駅徒歩分数−市区平均駅徒歩分数) を最小二乗法（OLS）でフィット② 家賃補正: 町丁目の家賃推定値 = 市区の家賃相場 × exp(①の式に町丁目の値を代入した値、0.4〜2.5にクランプ)③ 表面利回り(%) = （②の家賃推定値(円/㎡/月) × 12） ÷ 取引単価(円/㎡) × 100（95%信頼区間は取引単価側のばらつきから算出）

※町丁目単位の公的家賃統計は存在しません。e-Statには駅までの徒歩分数・所要時間で家賃を区分した統計表も無い（「距離帯」区分は大都市圏中心からの距離であり駅距離とは別概念）ため、代わりに公示地価・基準地価（国土数値情報L01・L02）を地価の立地プレミアムの代理指標として使っています。駅距離については、国交省の取引データ（CSV取込、「取引データのCSV取込」節参照）に含まれる「最寄駅：距離（分）」の実測値を使い、町丁目の平均駅徒歩分数と市区平均との差分を第3の説明変数としてヘドニック回帰に組み込んでいます（実測: R²=0.708）。※この駅距離補正は家賃側（分子）にのみ適用しています。表面利回りの分母となる町丁目の取引単価平均には駅距離による補正を加えていません。取引単価は実際に成約した価格の実測平均そのものであり、駅距離の影響も含めて市場が既に織り込んだ数値であるため、市区平均からの外挿が必要な家賃側とは異なり追加の補正を行っていません。回帰は地価・築年数・駅距離と家賃が比例的に連動するという単純化した仮定に基づく間接補正であり、実測された町丁目単位の家賃ではありません。町丁目周辺3km以内に地価データが見つからない、または回帰のサンプル数が不足する場合は補正を行わず市区平均をそのまま使用します（ランキング表の⚠マークで判別可能）。家賃データは「市区」区分のみの表のため町村部を含む一部市区町村では取得できていません（対象248市区町村中約7割をカバー）。空き家率は参考情報（同一市区の全住宅ストックに対する割合で、賃貸物件限定ではない）です。実際の利回りは管理費・修繕積立金・空室リスク・仲介手数料等を考慮していないため、購入検討の際は必ず個別物件の収支シミュレーションをご確認ください。