表面殖利率推算排名

根據町丁目二手大樓交易單價（円/㎡）與e-Stat住宅・土地統計調查提供的市區級租金行情（民營出租房、每疊租金換算為円/㎡），推算表面殖利率。由於租金行情僅有市區平均值，我們以地價比率・房齡・車站步行分鐘數為解釋變數進行享樂迴歸，修正至接近町丁目單位的水準。

①推算地段溢價：以同一市區內二手大樓交易（町丁目×年為單位），用最小平方法（OLS）擬合log(交易單價÷市區平均單價) = 截距 + β₁×log(町丁目地價÷市區平均地價) + β₂×(町丁目平均屋齡−市區平均屋齡) + β₃×(町丁目平均車站步行分鐘數−市區平均車站步行分鐘數)②租金修正：町丁目租金推算值 = 市區租金行情 × exp(代入①式的町丁目數值，限制在0.4〜2.5之間)③表面殖利率(%) = （②租金推算值(円/㎡/月) × 12） ÷ 交易單價(円/㎡) × 100（95%信賴區間根據交易單價一側的離散度算出）

※不存在官方的町丁目級租金統計。e-Stat也沒有按車站步行分鐘數・所需時間劃分租金的統計表（「距離帶」分類是距大都市圈中心的距離，與車站距離是不同概念），因此改用公告地價・基準地價（國土數值資訊L01・L02）作為地價地段溢價的代理指標。車站距離方面，使用國土交通省交易資料（CSV匯入，參見「交易資料CSV匯入」一節）中「最近車站：距離（分鐘）」的實測值，將町丁目平均車站步行分鐘數與市區平均值之差作為第3個解釋變數納入享樂迴歸（實測：R²=0.708）。※此車站距離修正僅適用於租金一側（分子）。表面殖利率分母的町丁目交易單價平均值未加入車站距離修正——交易單價本身就是實際成交價格的實測平均值，已經包含市場對車站距離的定價，與需要從市區平均值外推的租金一側不同，因此未做額外修正。該迴歸是基於地價・屋齡・車站距離與租金成比例連動這一簡化假設的間接修正，並非實測的町丁目級租金。若町丁目周邊3km內找不到地價資料、或迴歸樣本數不足，則不做修正、直接採用市區平均值（可透過排名表中的⚠標記辨別）。租金資料僅有「市區」分類的表格，因此包含町村部的部分市區町村無法取得（涵蓋248個對象市區町村中約7成）。空置率僅供參考（同一市區全部住宅存量中的占比，不限於出租物件）。實際殖利率未考慮管理費・修繕儲備金・空置風險・仲介費等，購買前請務必自行核實個別物件的收支模擬。