表面收益率推算排名

由町丁目的二手公寓交易单价（日元/㎡）与e-Stat住宅・土地统计调查的市区级租金行情（民营租赁・每叠租金换算为日元/㎡）计算表面收益率的估算值。由于租金行情仅有市区平均值，采用以地价比率、楼龄、距车站步行分钟数为解释变量的特征价格回归进行修正，使其接近町丁目级别。

① 区位溢价的估计：基于同一市区内的二手公寓交易（町丁目×年度），以最小二乘法（OLS）拟合 log(交易单价÷市区平均单价) = 截距 + β₁×log(町丁目地价÷市区平均地价) + β₂×(町丁目平均楼龄−市区平均楼龄) + β₃×(町丁目平均步行分钟−市区平均步行分钟)② 租金修正：町丁目租金估算值 = 市区租金行情 × exp(将町丁目数值代入①式的结果，限制在0.4〜2.5)③ 表面收益率(%) = （②的租金估算值(日元/㎡/月) × 12） ÷ 交易单价(日元/㎡) × 100（95%置信区间由交易单价的离散程度计算）

※不存在官方的町丁目级租金统计。e-Stat也没有按车站步行分钟数・所需时间划分租金的统计表（「距离带」分类是距大都市圈中心的距离，与车站距离是不同概念），因此改用公示地价・基准地价（国土数值信息L01・L02）作为地价地段溢价的代理指标。车站距离方面，使用国交省交易数据（CSV导入，参见「交易数据CSV导入」一节）中「最近车站：距离（分钟）」的实测值，将町丁目平均车站步行分钟数与市区平均值之差作为第3个解释变量纳入享乐回归（实测：R²=0.708）。※此车站距离修正仅适用于租金一侧（分子）。表面收益率分母的町丁目交易单价平均值未加入车站距离修正——交易单价本身就是实际成交价格的实测平均值，已经包含市场对车站距离的定价，与需要从市区平均值外推的租金一侧不同，因此未做额外修正。该回归是基于地价・房龄・车站距离与租金成比例联动这一简化假设的间接修正，并非实测的町丁目级租金。若町丁目周边3km内找不到地价数据、或回归样本数不足，则不做修正、直接采用市区平均值（可通过排名表中的⚠标记辨别）。租金数据仅有「市区」分类的表格，因此包含町村部的部分市区町村无法取得（覆盖248个对象市区町村中约7成）。空置率仅供参考（同一市区全部住宅存量中的占比，不限于出租物件）。实际收益率未考虑管理费・修缮储备金・空置风险・中介费等，购买前请务必自行核实个别物件的收支模拟。